STUDIO TECNICO Geometra Emiliano Beltrami

progetti, pratiche edilizie, catastali e licenze commerciali

Recupero abitativo dei seminterrati LR 7/2017

Recupero abitativo dei seminterrati LR 7/2017

La Legge Regionale n. 7 del 10 marzo 2017 della Lombardia e s.m.i. promuove il recupero dei vani e locali seminterrati ad uso residenziale, terziario o commerciale, sempre ammesso anche in deroga ai limiti e prescrizioni edilizie dei PGT e dei regolamenti edilizi.

Le opere di recupero dei seminterrati devono conseguire il rispetto di tutte le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti nonchè il rispetto dei seguenti parametri:

  • L'altezza media interna dei locali destinati alla permanenza di persone non può essere inferiore a metri 2,40.
  • Dovrà essere garantita la presenza di idoneo vespaio aerato su tutta la superficie dei locali o altra soluzione tecnica della stessa efficacia.
  • Le pareti interrate dovranno essere protette mediante intercapedini aerate o con altre soluzioni tecniche della stessa efficacia.
  • la distanza tra le luci del locale e il fabbricato prospiciente dovrà essere di almeno metri 2,5;
  • non sia classificato P2 e P3 del Piano di Gestione Rischio Alluvioni nel bacino del fiume Po (PGRA)

Per gli interventi di recupero fino a 100 mq di superficie lorda, anche nei casi di cambio di destinazione d’uso, sono esclusi dall'obbligo di monetizzazione degli standard urbanistici.

Per il recupero ad uso abitativo inteso come creazione di unità autonome, il raggiungimento degli indici di aeroilluminazione con impianti tecnologici non potrà superare il 50 per cento rispetto a quanto previsto dai regolamenti locali mentre quello inteso come estensione di un’unità residenziale esistente e solo per locali accessori o di servizio è sempre ammesso il ricorso ad aeroilluminazione totalmente artificiale purché la parte recuperata non superi il 50 per cento della superficie utile complessiva dell’unità.

Il Comune di Milano ha disposto che l'altezza media interna non debba essere inferiore a 2,70 m e che siano esclusi dall'ambito di applicazione  i territori classificati come F3 ed F4 della componente geologica ed idrogeologica mentre per quelli classificati come F2 dovrà essere prodotta da tecnico abilitato la verifica della non interazione con le acque sotterranee di prima falda.

Inoltre con il nuovo PGT che dovrebbe entrare in vigore entro il termine del 2019 il cambio d'uso verso categorie residenziale e commerciale per interventi aventi oggetto SL superiore a 250mq non è soggetto alla monetizzazione degli standard urbanistici.

Guarda alcuni dei lavori svolti dal nostro studio.

 

PRATICHE e ONERI INCREMENTO URBANISTICO

Il recupero abitativo del seminterrato ai sensi della LR 07/2017 e s.m.i. può avvenire  con o senza realizzazione di opere.

·         Nel caso non vi siano realizzazioni di opere edilizie, il cambio di destinazione d'uso avviene tramite una semplice comunicazione ai sensi del Art. 52 c. 2 della LR 12/2005 [x Milano guardare il modulo presente sul comune]

·         Se conseguito con opere edilizio il recupero comporta l'ottenimento del titolo abilitativo * e può comportare l'aumento del carico urbanistico.

* Nei casi in cui vengano effettuate opere edilizie le pratiche si suddividono i ulteriori due tipologie. Inoltre ai sensi dell'Art. 2 comma 1 della LR 07/2017 il recupero del seminterrato non si configura MAI come intervento di nuova costruzione.

·         Nel caso in cui il cambio d'uso NON comporti un incremento del carico urbanistico, ovvero non comporti l'aumento della SLP e di conseguenza del Volume urbanistica, la pratica edilizia sarà predisposta come "Restauro e risanamento conservativo" ai sensi dell'Art. 3 comma 1 lettera c) del DPR 380/2001 e di conseguenza basterà presentare una CILA (SCIA nel caso vengano effettuati opere su strutture portanti ai sensi del DM 222/2016);

·         Nel caso in cui il cambio d'uso PREVEDA un aumento del carico urbanistico, ad esempio la trasformazione di un magazzino s.p.p. in residenziale, la pratica edilizia verrà predisposta la pratica edilizia SCIA trattandola come "Ristrutturazione" ai sensi del DPR 380/2001 comma 1 lettera d) e di conseguenza comporterà il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, calcolati come previsto dai regolamenti comunali, dall'Art. 43 della LR 12/2005 e dell'Art.2 comma 4 della LR 07/2017 (quest'ultima prevede ulteriori casistiche di esclusione del pagamento del contributo di costo di costruzione);

NOTA BENE: Ai sensi dell'art. 2 comma 4 della LR 07/2017 modificata  gli interventi di recupero del seminterrato per immobili con SL recuperata inferiore ai 100 mq sono esclusi dal pagamento degli oneri sopracitati definiti nello stesso articolo.

ONERI CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO

Dal 2014 il Decreto “Sblocca Italia”, poi convertito in L. 164/2014, ha introdotto nel Testo Unico per l’Edilizia DPR 380/01 l’art. 23-ter inerente il mutamento di destinazione d’uso rilevante, che si ha ogni volta che si cambia la destinazione originale dell'edificio, accompagnata o non dall'esecuzione di opere edilizie, tale da comportare l'assegnazione dell'immobile ad un delle diverse categorie sotto elencate:

-        Residenziale;

-        Turistico-ricettiva;

-        Produttiva e direzionale

-        Commerciale

-        Rurale

Le pratiche edilizie inerenti il cambio di destinazione d'uso prevedono la corresponsione di oneri di urbanizzazione primaria calcolati secondo le indicazioni previsti dai Regolamenti e PGT locali. Alcuni comuni potrebbe prevedere l'esclusione di cambi di destinazione d'uso di alcune categorie e l'esclusione dal pagamento degli oneri di alcune tipologie di cambio d'uso.

Le NTA del PdS del Comune di Milano all'Art. 5 comma 3 elenca le modalità di corresponsione degli oneri e le casistiche in cui sono dovuti riguardanti i casi di cambi di destinazione d'uso, tra cui pongo particolare attenzione alla lettera a) e d).

a) "da categoria funzionale produttivo verso categorie funzionali residenziale e commerciale per SL oggetto di cambio d’uso superiore a 250 mq: 80% della SL";

d)"da categoria funzionale commerciale verso categoria funzionale residenziale per SL oggetto di cambio d’uso superiore a 250 mq: 18% della SL; per SL oggetto di cambio d’uso inferiore o uguale a 250 mq posti al piano terra con affaccio sullo spazio pubblico e/o di uso pubblico anche in Rigenerazione: 100% della SL; per interventi posti al piano terra in ambiti adiacenti a spazi a vocazione pedonale: la dotazione è aumentata del 40%";

CASO SPECIFICO DESTINAZIONE D'USO MAGAZZINO

La maggior parte dei seminterrati preesistenti hanno la destinazione d'uso catastale magazzino che è ben diversa dalla destinazione urbanistica. Le normative vigenti non danno la definizione urbanistica specifica del magazzino, perciò è necessario dedurla dalle definizione che si hanno a disposizione. L’oggetto preminente della funzione magazzino è l’attività di deposito e spostamento merci. Partendo dalle definizioni elencate in precedenza si può procedere a ritroso, escludendo il magazzino dalle destinazioni residenziali, turistico-ricettive e rurali. Rimangono sul piatto le destinazioni d’uso commerciale, produttiva e direzionale. Per produttiva si intende industriale e artigianale. Orbene: l’attività di magazzino e di deposito produce ricchezza sullo spostamento di oggetti/merci e non sulla loro creazione/produzione. Il plusvalore deriva infatti dal ricarico e maggiorazione economica applicato nel passaggio entrata/uscita delle merci stessi dal magazzino.

In base a queste considerazioni si può dedurre che la destinazione d’uso urbanistica di magazzino rientri in quella commerciale. Il principio che emerge sul profilo nazionale è il seguente: si ha mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante se avviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e incide sul cosiddetto carico urbanistico poiché, in linea congruente con la scelta già operata dal legislatore col decreto ministeriale n. 1444 del 1968.

Il tuo carrello

Spedizione:
Totale:

Concludi l'acquisto

1

Indirizzo

Nome
Cognome
Indirizzo
Città
Provincia
CAP
Email
Telefono
Codice Fiscale

2

Spese di spedizione

Seleziona la spedizione
 

3

Metodo di pagamento

Seleziona un metodo di pagamento
 

Grazie per la conferma dell'incarico.

Entro 24 ore verrete ricontattati per l'espletamento dell'attività.

Importo totale:

Ordina