STUDIO TECNICO Geometra Emiliano Beltrami

progetti, pratiche edilizie, catastali e licenze commerciali

Vendita di immobili privi di conformità urbanistica: è legittima ?

Vendita di immobili privi di conformità urbanistica: è legittima ?

Cliccando sul titolo verrete trasferiti alla pagina che abbiamo dedicato per riportare la recente sentenza della Corte di Cassazione che ha dichiarato legittima la vendita di immobili privi di conformità urbanistica se il venditore ne è a conoscenza.

Si può vendere un'immobile privo del certificato di agibilità?

Si può vendere un'immobile privo del certificato di agibilità?

La corte di cassazione con la Sentenza n. 13231 del 31/05/2010 e Sentenza n. 7547/2017 chiarisce che la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.

Visita la pagina cliccando sul titolo.

Può la Pubblica amministrazione respingere il protocollo di una pratica edilizia ?

Spesso purtroppo capita che durante la presentazione delle pratiche edilizie allo sportello e persino via Pec, le pubbliche amministrazioni (P.A.), con diverse motivazioni, respingano il protocollo.

A meno che la motivazione del respingimento non sia prevista da un regolamento scritto e deliberato dalla P.A., il rifiuto non è mai consentito dalla legislazione vigente.

Infatti l'Art. 328 del codice penale recita testualmente quanto segue:

Il pubblico ufficiale o l'incaricato di un pubblico servizio, che indebitamente rifiuta un atto del suo ufficio che, per ragioni di giustizia o di sicurezza pubblica, o di ordine pubblico o di igiene e sanità, deve essere compiuto senza ritardo, è punito con la reclusione da sei mesi a due anni.

Fuori dei casi previsti dal primo comma, il pubblico ufficiale o l'incaricato di un pubblico servizio, che entro trenta giorni dalla richiesta di chi vi abbia interesse non compie l'atto del suo ufficio e non risponde per esporre le ragioni del ritardo, è punito con la reclusione fino ad un anno o con la multa fino a euro 1.032. Tale richiesta deve essere redatta in forma scritta ed il termine di trenta giorni decorre dalla ricezione della richiesta stessa.

Si riportano a riguardo anche le seguenti cassazioni.

Con la sentenza del Tar Calabria n. 2052/2018 si chiarisce che il Comune non può respingere una CILA, Comunicazione inizio lavori asseverata, pur mantenendo un ruolo di controllo, di vigilanza e sanzionatorio, del rispetto degli strumenti urbanistici.

Il T.A.R. Campania-Salerno si è espresso con la sentenza n. 1684 del 19 novembre 2018 chiarendo che "non è possibile respingere una pratica nemmeno se presentata ad ufficio diverso da quello competente".

Frazionamenti, Cambi della destinazione d'uso ed approcio con il condominio

In riferimento all'evoluzione del mercato immobiliare spesso può capitare di rendersi conto che laboratori, negozi e uffici renderebbero meglio se trasformati in abitazioni. Ma se l'immobile in esame insiste all'interno di un condominio o comunque in una costruzione costituita da più unità, come ci si deve comportare?

COMUNICAZIONE DEI LAVORI:

Se ci si trova nella casistica descritta e si vuole procedere alla trasformazione del proprio immobile è buona norma informare l'amministratore del condominio se nominato ed esporre una comunicazione spiegando sinteticamente le opere in oggetto affinché si dia la possibilità ai partecipanti del fabbricato in comune di assicurarsi che i lavori rispettino le normative vigenti nonché che non siano compromessi i loro diritti di partecipanti alla cosa comune. Il cartello di cantiere in particolare è obbligatorio ai sensi del Titolo V del D.lgs 81/08 e s.m.i. a carico del committente.

APERTURA DI NUOVE PORTE SUL VANO SCALA:

I frazionamenti delle unità immobiliari sono consentiti ai sensi dell'art. 3, comma 1.b. del DPR 380/01 e s.m.i. (Testo Unico per l'Edilizia) e spesso possono comportare la necessità di aprire ulteriori porte nel vano scala al fine di trarre il miglior beneficio dal bene. Tali aperture sono sempre consentite, nel rispetto del decoro architettonico del condominio, ai sensi dell'art. 1102 del codice civile che recita testualmente: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”. Trovando molto spesso il contrasto dei partecipanti alla cosa comune la corte di cassazione si è già espressa diverse volte su questo tema. A tal fine è opportuno ricordare la seguente:

Cass. civ. n. 24295/2014

L'apertura nell'androne condominiale di un nuovo ingresso a favore dell'immobile di un condomino è legittima, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., in quanto, pur realizzando un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non esclude il diritto degli altri di farne parimenti uso e non altera la destinazione del bene stesso.

CONDIZIONATORI E CANNE FUMARIE:

Anche per quanto concerne l'installazione dei condizionatori e più in generale gli impianti a servizio dell'unità immobiliare tale esigenza è legittima. È opportuno comunicare la propria necessità d'installazione al fine di consentire al condominio di verificare ed eventualmente suggerire posizioni che non ledano il diritto di terzi all'igiene, la salute e l'eventuale ulteriore necessità di farne parimenti uso nel rispetto di condizioni equivalenti tra i partecipanti.

A tal fine si ricordano le seguenti sentenze:

Sentenza n. 96 del 22 gennaio 2018 del Tribunale di Parma

La proprietaria di un'unità abitativa apponeva sulla facciata dell'edificio condominiale delle tubazioni destinate ad uso esclusivo del "nuovo" alloggio, ricavato dalla suddivisione di un originario unico appartamento. Il Tribunale annullava la deliberazione assembleare con cui veniva ordinato alla proprietaria di rimuovere dal muro esterno dell'edificio i tubi in esame.

Sottolineava il giudice di merito, infatti, che la posa di tubazioni e la realizzazione di uno scarico a parete sul muro dell'edificio non costituiscono un intervento di portata tale da alterare la destinazione del bene comune, o da impedire agli altri proprietari di appartamenti nello stabile di farne uso.
Come previsto, in merito, dall'art. 1102 c.c., del resto, è consentito a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché, come detto, non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso secondo il loro diritto. Tale norma, dettata in materia di comunione, in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c., si applica anche al condominio.

Sentenza n. 648/2017 del Tar delle Marche

Ha precisato che è possibile procedere all’installazione di una canna fumaria senza il consenso degli altri condomini, purché venga rispettato l’uso del muro comune da parte di tutti e non venga alterata la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità.

Alla luce di tanto emerge che il condominio non può rifiutare l’utilizzo della facciata dell’edificio per ancorare i tubi di scarico, in quanto trattandosi di una parte comune, essa può essere utilizzata da ciascun condomino per i propri bisogni, purché, come innanzi detto, dato uso non arrechi un pregiudizio all’immobile e non ne impedisca l’uso comune.

Cass. civ. n. 2741/2012

In tema di condominio negli edifici, qualora il proprietario di un'unità immobiliare del piano attico agisca in giudizio per ottenere l'ordine di rimozione di una canna fumaria posta in aderenza al muro condominiale e a ridosso del suo terrazzo, la liceità dell'opera, realizzata da altro condomino, deve essere valutata dal giudice alla stregua di quanto prevede l'art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non rilevando, viceversa, la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, atteso che la canna fumaria (nella specie, un tubo in metallo) non è una costruzione, ma un semplice accessorio di un impianto (nella specie, forno di pizzeria).

Tribunale Roma sez. V, 20 luglio 2009, n. 16028

La fattispecie riguarda una già compiuta installazione di macchinari per il condizionamento dell'aria - ad opera di un condomino - nell'intercapedine del garage condominiale.
Non sembra che tale uso - in mancanza di più specifiche e concrete deduzioni della ricorrente - sia di per sé incompatibile con l'obiettiva destinazione funzionale (ricovero delle autovetture) da riconoscere a quel bene comune, o ne comporti comunque un apprezzabile pregiudizio.
L'immutata destinazione del garage e la mancanza di una consistente alterazione materiale di alcun bene comune inducono anche ad escludere la ricorrenza di un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 cod. civ.: non assume alcun rilievo - pertanto - la mancanza nella fattispecie della maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136, 5° comma, cod. civ.

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