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STUDIO TECNICO Geometra Emiliano Beltrami

progetti, pratiche edilizie, catastali e licenze commerciali

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CILA, SCIA, Condono, Sanatoria edilizia e Permesso di Costruire

Ambito di applicazione della materia Edilizia

Il Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 6 giugno 2001 (Testo unico dell'edilizia) individua le tipologie di intervento e stabilisce le modalità di presentazione delle correlate pratiche edilizie.

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Tra i principali network di consulenza giuridica in materia normativa vale la pena citare Bosetti & Gatti network che pubblica ricorrentemente i testi normativi aggiornati e dal quale sono stati estrapolati il seguenti.

Art. 3 - Definizione degli interventi edilizi

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Ai fini del testo unico dell'edilizia tra i principali interventi Vi sono i seguenti:

a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso;
(lettera così modificata dall'art. 17, comma 1, lettera a), legge n. 164 del 2014)

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c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
(lettera così modificata dall'art. 65-bis della legge n. 96 del 2017)

d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
(lettera così modificata dal d.lgs. n. 301 del 2002, poi dall'art. 30, comma 1, lettera a), legge n. 98 del 2013)

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e) "interventi di nuova costruzione", quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti.

CILA - Comunicazione Inizio Lavori Asseverata

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La CILA, acronimo di Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata è disciplinata dall'art. 6 bis del decreto e (esposto sinteticamente) sancisce che gli interventi non riguardano opere strutturali e/o aumenti di volume delle unità immobiliari devono essere presentati previa comunicazione da parte dell'interessato all'amministrazione competente allegando l'elaborato progettuale e relazione tecnica asseverata da parte di un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio.

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Collegio dei Geometri di Milano

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La comunicazione effettuata dopo l'inizio dei lavori può essere effettuata pagando una sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro, purchè le opere risultino conformi alle normative vigenti.

SCIA - Segnalazione Certificata di Inizio Attività

Sono realizzabili mediante la Segnalazione Certificata di Inizio di Attività

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a) gli interventi di manutenzione straordinaria (qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio);

b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo (qualora riguardino le parti strutturali dell'edificio);

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia, diversi da quelli soggetti a richiesta di permesso di costruire (e cioè quelli che comprendono modifiche della volumetria o della sagoma dell'edificio).

Sono, altresì, realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo paesaggistico e/o monumentale.

In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia (la sanzione pecuniaria generalmente è compresa tra i 516 ed i 10.329 euro).

Condono edilizio

Il condono edilizio di opere "non esattamente conformi" alle normative vigenti è avvenuto in Italia con i seguenti tre principali leggi:

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·         la legge numero 47/1985

·         la legge numero 724/1994

·         la legge numero 326/2003

Mentre il condono permette di derogare alle norme violate dalla costruzione e, in un certo senso, di "ratificare" l'opera condonata, la sanatoria è un provvedimento amministrativo che necessita inevitabilmente della doppia conformità urbanistica. Le opere sanate, infatti, devono essere conformi tanto alle norme vigenti al momento in cui è stato realizzato l'abuso, quanto alle norme vigenti al momento in cui la sanatoria viene richiesta.

Molto spesso capita avere immobili che sono stati in passato oggetto di richiesta di condono edilizio di cui alla legge 47/1985 ma che in realtà sono privi di concessione edilizia pertanto in questi casi è sempre meglio provvedere ad effettuare una richiesta di accesso agli atti amministrativi presso il comune di appartenenza per assicurarsi che Vi sia formale ed espressa Concessione edilizia da parte dell'amministrazione comunale concedente.

guarda alcune delle attività svolte dal nostro studio...

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